2020년 코로나19 바이러스로 인해 전 세계가 공포에 사로 잡혔었지만 백신 개발과 넘쳐나는 유동성으로 인해 경기 정상화가 빠르게 진행되고 있습니다. 코로나19로 기술주, 비대면 관련주들이 주목받으면서 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 외면받았었는데요.
사회적 거리두기로 인해 재택근무를 하는 등 대외 활동이 대폭 줄었기 때문입니다. 하지만 코로나로 타격이 컸던 리츠는 경기 회복 심리가 강해지자 최근 미국 주식, 채권, 상품 등 주요 자산이 담긴 ETF 수익률을 앞지르고 있습니다.
리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 투자신탁을 뜻합니다. 연간 배당수익률에 주가까지 상승하면 시세차익도 노릴 수 있다는 장점이 있습니다.
전문가들은 리츠에 관심이 있다면 미국 리츠를 권합니다. 올해 주요국 중 가장 강한 경제 성장률을 보여줄 수 있다는 이유에서 입니다.
미국 리츠(REITs·부동산 투자신탁)에 투자하고 싶지만, 특정 종목을 골라 투자하기 부담스러울 경우에는 주요 리츠를 골고루 담은 ETF(상장지수펀드)에 투자하는 것이 좋은 방법입니다. 분산 투자를 통해 변동폭이 상대적으로 낮아지기 때문입니다.
미국 리츠에 분산 투자하는 대표적인 ETF는 뱅가드에서 운용 중인 VNQ가 있습니다. VNQ ETF는 리츠 ETF 중 가장 운용 규모가 크고 수수료도 0.12%로 저렴한 편입니다. 운용 규모 2~3위는 블랙록의 IYR, 찰스 슈왑의 SCHH가 있습니다. 둘 다 미국 리츠에 분산 투자하며 수수료는 각각 0.42%, 0.07% 입니다.
VNQ ETF의 운용사인 뱅가드 그룹은 미국 금융 서비스 및 은행 지주 회사로 세계에서 가장 규모가 큰 3대 자산운용사 중 하나입니다.
월가의 투자 대가로 꼽히는 존 보글이 1974년 설립한 뮤추얼펀드 회사로 저렴한 수수료와 분산투자를 내건 뱅가드의 인덱스펀드 수익률은 1980년부터 25년간 연평균 12.3%로 액티브펀드(10.0%)를 앞질렀으며 현재 애플(AAPL)의 최대 주주이기도 합니다.
미국을 뺀 나머지 국가에만 투자하는 상품은 뱅가드의 VNQI ETF가 대표적이며 자산을 일본(23%), 중국(12%) 등 국가에 투자하고 있습니다.
전문가들은 “금리 상승으로 리츠 자금 조달 비용 상승에 대한 우려가 있지만 경기 회복 국면에서는 임대 수요 증가와 임대료 인상을 통한 수익성 개선이 가능하다”면서 “인플레이션 헤지(Inflation hedge·물가상승 위험회피) 자산에 대한 수요 증가도 리츠 ETF에 긍정적”이라고 설명하고 있습니다.
즉 인플레이션이 찾아와 물가가 상승해 화폐 가치가 하락하면 구매력이 상실되기 때문에 현금이나 예금 대신 주식, 부동산, 귀금속과 같은 원자재 등을 사놓는 것을 말합니다.
VNQ ETF의 배당률은 3.09%이며 분기배당으로 3/6/9/12 월에 분배금을 지급하고 있습니다.
안정적인 배당수익률에 주가 그래프 또한 꾸준히 우상향하고 있는 모습입니다.
VNQ ETF는 총 178개 종목에 투자하고 있습니다. 상위 종목을 살펴보면 ‘Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares’(11.7%) ‘American Tower Corp.(7.0%·인프라), ’Prologis Inc‘(5.40%·물류), ’Crown Castle International‘(5.00%·인프라), ’Equinix Inc‘(4.00%·데이터센터), ’Digital Realty Trust Inc‘(2.60%·데이터센터) 등을 담고 있습니다.
VNQ ETF의 상위 종목을 보면 다음과 같습니다.
2. 아메리칸 타워 (AMT) 7.00 % : 글로벌 1위 통신 인프라 리츠로 포트폴리오 다각화 전략 덕분에 미국의 타워 회사 중 가장 유리한 위치에 있다. 영상 콘텐츠와 사물인터넷(IoT) 증가에 따라 5G 전환을 위한 통신사들의 막대한 타워 투자가 예상
3. 프로로지스 (PLD) 5.40 % : 소매업체를 대상으로 물류 공간을 대여하는 산업용 부동산 회사. 전자상거래와 이커머스의 지속적인 성장으로 유통 및 물류 설비 등 온라인 판매를 위한 대규모의 공간이 필요하게 성장이 지속될 것으로 전망
4. 크라운 캐슬 인터내셔널 (CCI) 5.00 % : 미국의 통신 인프라 리츠로 5G 네트워크의 전환을 위해 소형 기지국인 스몰셀(small-cell)을 위한 광섬유망 구축에 공격적으로 투자하고 있다. 매년 모바일 데이터 사용량이 30% 이상 증가하고 있기 때문에 통신사들은 지속적으로 네트워크에 대한 투자를 시행할 것으로 예상
5. 에퀴닉스 (EQIX) 4.00 % : 데이터센터의 세계 최대 공급업체로 사물인터넷(IoT), 인공지능, 클라우드 기반 서비스로 이동함에 따라 상호연결의 중요성은 계속해서 커질 것으로 예상. 주요 도시에 네트워크 밀집형 데이터센터를 발전시켜 왔으며 이는 경쟁사가 새로 진입 하기가 매우 어려움
6. 퍼블릭 스토리지 (PSA) 2.70 % : 미국 최대의 셀프 스토리지 리츠로 수익의 90 % 이상이 자체 스토리지 운영에서 발생. 경기 침체 중에도 사람들은 물건을 보관할 장소가 필요하고 이사, 퇴직 또는 이혼과 같은 주요 생활 사건을 경험하는 한 셀프 스토리지 창고 시장은 안정적으로 성장할 것으로 전망
7. 디지털 리얼티 트러스트 (DLR) 2.60 % : 데이터센터 리츠로 고객의 요구에 따라 맞춤형 데이터센터를 개발 및 운영. 주요 고객은 페이스북, IBM, 오라클과 같은 클라우드 업체이며 임대수입의 약 30%가 클라우드 서비스 공급사로부터 발생. 클라우드 수요의 증가가 데이터센터의 수요 증가로 이어질 것으로 예상
8. 사이먼 프로퍼티 그룹 (SPG) 2.50 % : 쇼핑몰, 프리미엄 아울렛 및 밀스로 구성된 리테일 리츠. 자회사로는 포에버21, 터브먼 센터, 프리미엄 아울렛 등을 소유하고 있으며 백신 보급과 경제 재개 기대감에 힘입어 최근 주가가 우상향하고 있다
9. SBA 커뮤니케이션스 (SBAC) 2.00 % : 무선 통신에 사용되는 안테나를 지원하는 무선 통신 타워, 구조물을 독립 소유 및 운영. 무선 서비스 사업자에게 안테나 공간을 임대하고, 각종 계약상의 약정에 따라 부동산 소유자의 옥상 및 타워 부지를 관리. 5G 통신망 확충의 수혜 기업으로 꼽히며 통신탑 운용에 특화된 사업구조를 가진다
10. 웰타워 (WELL) 1.90 % : 노인 주택과 의료용 부동산에 투자하는 리츠로 헬스케어 관련 리츠 중에서는 규모가 가장 크다. 고령 인구 숫자가 점차 증가하면서 거주, 의료 운영과 치료에 대한 수요가 상당 부분 증가할 것으로 예상
리츠의 회복세는 한국 시장에서도 나타나고 있습니다. 국내 상장 리츠 7개의 올 들어 평균 수익률은 7.6%로 코스피 상승률(6.7%)을 웃돌고 있습니다. 국내외 리츠는 코로나19로 인한 봉쇄령, 재택근무 확대, 내수 소비 주춤 등으로 부동산 시장이 위축돼 고전하고 있었으나 백신의 보급과 경제 활동 정상화에 대한 기대감이 커지면서 상승세가 두드러지고 있다는 분석입니다.
이에 따라 미국 리츠에 투자하는 VNQ ETF는 미국 부동산에 투자하는 좋은 대안이 될 수 있을 것입니다.
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